Dacă ai cumpărat o garsonieră și te gândești s-o închiriezi, probabil vrei să știi cât de bine se va întoarce investiția. Nu e vorba doar de prețul pe care îl ceri lunar. Sunt mai multe variabile de care trebuie să ții cont dacă vrei să afli cât de profitabilă e alegerea. Randamentul e unul dintre cele mai clare repere atunci când analizezi o proprietate pusă la închiriere.
Ce înseamnă randamentul în închiriere?
Randamentul unei garsoniere puse în închiriere e un indicator simplu: arată câți bani câștigi anual din chirie, raportat la cât ai plătit pe garsonieră. Se exprimă în procente și se folosește mai ales în imobiliare pentru a compara investiții diferite.
E un calcul care te ajută să iei decizii mai bune. Dacă ai mai multe opțiuni de garsoniere de vanzare, randamentul poate fi diferența dintre o alegere inspirată și una care îți blochează banii fără sens.
Formula simplă pe care o poți folosi
Ai nevoie de două date de bază:
-
chiria lunară înmulțită cu 12 (venitul brut anual);
-
costul total de achiziție (prețul de cumpărare + taxe + eventuale renovări).
Formula este:
Randament anual (%) = (Chiria lunară x 12) / Cost total de achiziție x 100
Exemplu concret:
-
Chiria lunară: 350 euro
-
Preț garsonieră + costuri adiționale: 60.000 euro
Aplici formula:
(350 x 12) / 60.000 x 100 = 7%
Asta înseamnă un randament brut de 7% pe an. Cu cât procentul e mai mare, cu atât investiția e mai eficientă.
De ce nu e suficient să te oprești aici
Calculul brut nu ia în calcul toate cheltuielile. Pentru o analiză corectă, ar trebui să ții cont și de alte costuri:
-
impozitul pe veniturile din chirii (aproximativ 10% în prezent, cu deduceri);
-
costuri de întreținere (dacă garsoniera stă neînchiriată, plătești tu);
-
eventuale reparații sau amenajări periodice;
-
comisioane către agenție (dacă închiriezi printr-o firmă);
-
perioadele fără chiriaș (vacanța locativă).
Dacă vrei să obții un randament mai apropiat de realitate, scazi aceste cheltuieli din venitul brut și abia apoi împarți la investiția inițială. Acesta e randamentul net.
Ce influențează randamentul real
Poziționarea contează. O garsonieră aproape de metrou, într-o zonă cu cerere mare din București, are șanse mai mari să fie ocupată constant și să ceri un preț mai bun. În zonele în care există garsoniere de vanzare în blocuri noi, cu acces rapid către universități sau centre de business, randamentele sunt de obicei mai atractive.
Un alt factor e tipul de închiriere. Dacă închiriezi pe termen lung, randamentul e mai stabil, dar nu la fel de ridicat ca în regim hotelier sau pe platforme de tip Airbnb. Totuși, varianta scurtă vine cu efort mai mare, cu riscuri mai multe și cu costuri de operare mai mari.
De asemenea, nivelul dotărilor interioare și aspectul general al imobilului pot influența cererea. Un apartament renovat și bine întreținut atrage chiriași mai repede și poate justifica o chirie mai mare.
Cum se compară randamentele în funcție de zonă
Există diferențe mari între cartiere. În zonele centrale sau semicentrale, prețul de achiziție e mai mare, dar și chiriile pot fi mai consistente. În zonele periferice, prețul de cumpărare e mai mic, dar e posibil să ai perioade mai lungi fără chiriași. Așadar, randamentul brut nu spune totul, ci trebuie corelat cu nivelul riscului.
Mai jos, un exemplu comparativ între două garsoniere:
-
Garsonieră A – zonă centrală: preț 80.000 euro, chirie 500 euro → randament brut 7,5%
-
Garsonieră B – zonă periferică: preț 55.000 euro, chirie 300 euro → randament brut 6,5%
Pare că prima variantă are un randament mai bun. Însă dacă ai costuri mari cu renovarea, taxele sunt mai ridicate, iar chiriașii stau doar pe perioade scurte, randamentul net poate scădea sub cel al garsonierei B, care e mai ușor de întreținut și mai stabilă.
Ce greșeli apar frecvent în calcule
Unii nu includ taxele notariale, comisioanele sau cheltuielile cu amenajarea. Alții presupun că vor avea chiriaș în fiecare lună, fără pauze. Există și situații în care se ignoră impozitul sau nu se ia în calcul timpul necesar pentru administrarea proprietății.
Dacă îți propui să cumperi una dintre garsonierele de vanzare disponibile în piață, e bine să îți construiești un tabel în care să treci toate costurile, lună de lună. Astfel poți simula diferite scenarii, inclusiv perioade fără chiriași sau reparații neprevăzute.
Cum poți îmbunătăți randamentul
Există câteva soluții dacă vrei să scoți mai mult dintr-o garsonieră închiriată:
-
Amenajează modern, dar funcțional – o garsonieră care arată bine se închiriază mai repede;
-
Oferă extra beneficii (internet inclus, electrocasnice noi, mașină de spălat rufe cu uscător);
-
Renovează inteligent, fără investiții exagerate care nu se justifică;
-
Fii atent la profilul chiriașului – o selecție atentă poate preveni probleme costisitoare;
-
Verifică permanent piața și ajustează chiria dacă e cazul, ca să rămâi competitiv.
De ce e bine să faci o analiză înainte de achiziție
Dacă încă nu ai cumpărat garsoniera și te uiți pe oferte de garsoniere de vanzare, ai ocazia să alegi informat. Poți compara randamentele a două sau trei opțiuni diferite, folosind aceleași criterii. Nu te limita doar la preț sau la pozele din anunț.
Verifică istoricul zonei, cât de rapid se închiriază în mod normal, cine sunt chiriașii potențiali, ce tipuri de locuri de muncă sau facultăți există în apropiere. Când pui toate aceste piese la un loc, ai o imagine mai clară și iei decizii mai sigure.
Un calcul de randament nu-ți garantează profitul, dar îți oferă o bază solidă. Dacă e făcut corect, te ajută să compari proprietăți, să înțelegi unde se duc banii și să alegi o investiție care nu îți consumă energia fără rost. O garsonieră închiriată poate aduce un venit constant, dar doar dacă ai privit lucrurile din unghiul potrivit, de la început.
